La due diligence no es un trámite
En una operación hotelera, la due diligence no valida una decisión ya tomada: la condiciona. Es la fase donde el precio acordado se confirma, se ajusta o la operación se cae. Estos son los diez frentes que revisamos antes de recomendar una adquisición.
Los diez puntos críticos
1. Situación registral y titularidad
Verificar la titularidad, las cargas inscritas, los arrendamientos vigentes y cualquier derecho de tanteo o retracto. Un contrato de gestión heredado puede limitar por completo el margen de maniobra del comprador.
2. Licencias y encaje urbanístico
Licencia de actividad, de obra y de apertura. Se comprueba que la categoría declarada corresponde con la real y que el planeamiento permite la intervención prevista.
3. Estado técnico del inmueble
Estructura, cubiertas, instalaciones, envolvente y accesibilidad. Aquí es donde aparecen las desviaciones que arruinan un plan de negocio: una instalación eléctrica que hay que rehacer entera, un problema de cimentación, una fachada protegida.
4. Cumplimiento normativo
Protección contra incendios, accesibilidad universal, eficiencia energética y normativa sectorial autonómica. El coste de adecuación debe estar cerrado antes de firmar, no después.
5. Cuenta de explotación histórica
Tres ejercicios como mínimo, desglosados por departamentos. Se contrasta lo declarado con los datos de los canales de distribución y del sistema de gestión hotelera.
6. Indicadores de rendimiento
Ocupación, ADR y RevPAR frente al conjunto competitivo. Un RevPAR bajo puede indicar un problema de gestión, de producto o de posicionamiento: cada diagnóstico lleva a una estrategia distinta.
7. Estructura de costes y plantilla
Convenio aplicable, antigüedad de la plantilla, subrogaciones obligatorias y costes de reestructuración. En hotelería, el coste laboral es la partida que más condiciona el margen.
8. Contratos con terceros
Distribución, mantenimiento, suministros, lavandería, gestión. Se revisan plazos, penalizaciones por resolución anticipada y cláusulas de cambio de control.
9. Análisis de mercado y competencia
Oferta prevista en los próximos 36 meses, evolución de la demanda por segmentos y estacionalidad. Un activo que hoy funciona puede tener tres competidores nuevos en obra.
10. Modelización financiera
Escenarios base, optimista y de estrés. Se calcula la rentabilidad con el capex real de reposicionamiento incorporado, no con una estimación a ojo.
El valor de un análisis independiente
Un vendedor presenta la mejor versión posible de su activo. La due diligence existe para construir la versión realista. En GRANTED trabajamos con arquitectos, ingenierías y asesores financieros para que cada frente lo revise quien sabe.
Si está evaluando una adquisición, podemos acompañarle en el análisis con total confidencialidad.
